Du som eier skal selv bo i leiligheten.

Det er ikke lov å kjøpe leiligheten på vegne av barn eller andre.

Kun én person kan bo i hver leilighet.

Det er ikke tillatt å la andre bo i leiligheten.

Unntak gjelder kun ved fremleie – og da må du ha bodd der selv i minst én av de siste to årene. Fremleie krever søknad og godkjenning fra styret i henhold til vedtektene og husordensreglene.

🔥 Brannsikring av bygget (lovpålagt)

• Brannteknisk tilstandsvurdering av hele bygget er gjennomført.
• Kontroll og oppgradering/utskifting av: nødlys, brannslukningsapparater, branndører, brannslanger.
• Brannsikring av ulike kabel- og rørgjennomføringer.
• Dokumentasjon av tilbakestilling/tetting av brannceller etter innføring av internettkabler. Vi trenger fotodokumentasjon av hull der internettkabel går inn i din leilighet (både fra utside gang og innsiden av leiligheten).
• Brannvarslingsanlegget i hele bygget byttes ut i april - juni 2026 (feil på eksisterende anlegg + høy alder).
• Det jobbes med å etablere/oppdatere årlig lovpålagt kontroll og faste rutiner/avtaler for: nødlys, brannslukningsapparater, brannslanger og brannvarslingsanlegg.
• Dører mellom trapperom og korridorer må stå i korrekt stilling. Det vurderes tiltak (f.eks. magnetkontakt/automatisk skåte) for å sikre dette.

Status: Arbeid pågår videre. Utskifting av brannvarslingsanlegg planlegges gjennomført i april - mai 2026.

⚡ Elkontroll fellesanlegg (lovpålagt)

• Tilstandsvurdering av el-nett i fellesarealer er gjennomført.
• Avtale om fast, jevnlig kontroll hvert 5. år er etablert.
• Avvik er utbedret.

Status: Ferdigstilt (avvik utbedret).

🦠 Legionellakontroll (lovpålagt)

Status: Kontroll er utført.

🧪 Radonmåling (lovpålagt)

Radonmåling gjennomføres i kjeller, 1. og 2. etasje (måleperiode ca. november–januar).

Status: Pågår.

❄️ Snø- og issikring (lovpålagt)

Status: Avtale for årlig sikring er etablert.

🏗️ Bruksendring (pålagt av myndighetene)

Oppfølging av byggearbeider i kontorarealene (fastlege, tannlege osv.).

Status: Ferdigstilt. Søknad om ferdigattest sendes disse dager.

🧼 Renhold av fellesområder

• Kontrahering og oppfølging av vaskefirmaer.
• Innføring av årlig hovedrengjøring og impregnering av overflater.

NB! Underfakturert renhold er etterfakturert.

• Deler felles bad: 768,- per faktura (x3)
• Eget bad: 476,- per faktura (x3)

Status: Ny avtale med TG Renhold AS er innført og fellesutgifter justert i 2025.

🐀 Skadedyr (pålagt av forsikringen)

• Befaring utvendig og innvendig med Anticimex, Pelias og Rentokil.
• Tiltak mot rotter: feller/åtestasjoner rundt bygget, og sikring av hull.
• Åtestasjoner er utplassert langs fasaden.
• Skjeggkresanering er utført (åte/tiltak i leiligheter).
• Tiltak mot møll er utført (feller/tiltak på loft).

Status: Skjeggkresanering og tiltak mot møll er utført. Tiltak mot rotter er innført, og følges opp kontinuerlig (tette/utbedre der det avdekkes mulige tilgangspunkter).

🚽 Rørledninger (vann, avløp og takvann)

Det er avdekket stor slitasje på flere deler av kloakkrørene, og det er oppdaget flere rørbrudd på rørnettet.

• Rørinspeksjon/kartlegging av tilstand er delvis utført og videreføres.
• Det er registrert alvorlige skader og funksjonssvikt på vanninnlegg/bunnledninger, og utbedring er nødvendig. Myndighetspålegg må påregnes.
• Deler av bunnledningene er rehabilitert med strømpe, men forventet funksjonstid er passert for flere strekk, og utskifting anbefales.
• Avløpsstammer av støpejern fra byggeåret har passert forventet funksjonstid, og utskifting anbefales over tid.
• Alt overvann på eiendommen ledes til overvannskum i gårdsrommet – det er avgjørende at denne holdes åpen og i orden. Det er også avdekket skader på overvannsledning.
• Det er per nå ikke tillatt å bygge nye bad i leilighetene på grunn av manglende rørkapasitet. Det står ikke på planen å gjøre tiltak med dette nå.
• Fukt i kjeller henger sammen med drenering og arbeider med avløpet. Det er ikke gjort egne tiltak mot fukt i kjeller per nå.

Slike arbeider kan også medføre krav fra kommunen om lokal håndtering av takvann og vann fra overflater ute.

Status: Styret følger opp videre kartlegging og er i dialog med flere firmaer om mulige løsninger og videre prosess.

💧 Fukt i kjeller

Det er kjent at det er fukt i kjeller.

Dette henger sammen med drenering og arbeidene med avløpet.

Status: Det er ikke gjort egne tiltak mot fukt i kjeller per nå. Dette må sees i sammenheng med videre arbeid med avløp, drenering og øvrige tekniske forhold i bygget.

🌡️ Varmeanlegg (energibrønner/varmepumper)

• Felles varmeanlegg med energibrønner (etablert 2014). Anlegget fikk vesentlige oppgraderinger i 2014 og 2020. Radiatorene og tilhørende rør er fra 1920-tallet.
• Ved befaring var varmepumpene ute av drift, og anlegget gikk på el-kjel. Det er meldt om varsellamper/alarm.
• Vannbehandlingskontroll viste svært dårlig væskekvalitet med alvorlig korrosjon – tiltak må gjennomføres.
• Planlagte/typiske tiltak inkluderer bl.a. vakuumutlufter og filterløsninger (delstrøm).

Status: Følges opp løpende i drift og med planlegging av nødvendige tiltak.

🧱 Fasader og grunnmur

• Det er registrert riss/sprekker, bom og avskalling med behov for reparasjoner.
• Mot Thereses gate er det større områder med riss som kan utvikle seg.
• Mot Sporveisgata og i gårdsrommet er det lokale skader med fare for nedfall og behov for lokal utbedring.
• Enkelte partier er rehabilitert i 2025, men resterende skader må følges opp.

Status: Følges opp i vedlikeholdsplan og prioritering av tiltak.

🏠 Tak

• Taket er rehabilitert/omtekket i 2018.
• Ingen kjente lekkasjer.
• Mot gårdsrommet er det mosegroing – rengjøring/behandling anbefales.
• Takluker/takvinduer fra 2018 bør kontrolleres årlig.

Status: Følges opp med jevnlig kontroll og planlagt rengjøring ved behov.

🪟 Utskiftning av vinduer

• Vinduer som må skiftes ut, vil bli fulgt opp fremover.
• OBOS vil snart legge frem rapport om hvilke vinduer dette gjelder.
• Det er foreløpig usikkert nøyaktig når vinduer som må skiftes ut, faktisk vil bli skiftet ut.
• Akutte problemer (knust glass, råte, vinduer som ikke lar seg lukke) kan få snarlig vurdering og mulighet for relativt rask utskiftning.
• Trekk/varmetap/slitasje utsettes normalt til sommerhalvåret dersom det ikke er akutt.
• Vinduer mot gårdsrommet har flere steder behov for overflatebehandling, og enkelte vinduer kan ha defekte mekanismer/punkterte glass.

Status: Styret avventer nærmere rapport fra OBOS og følger opp akutte tilfeller fortløpende.

Ta kontakt med styret via e-post for vurdering: kbs.styret@gmail.com

🔧 Balkonger

• Balkongene i bakgården er skiftet ut fullstendig i 2024 - 2025. Dette inkluderer også rekkverkene.
• Balkongene foran er pusset opp i samme tidsrom.
• Det er derfor ikke nødvendig å gjøre tiltak med balkongene foran og bak per nå.
• Det anbefales regelmessig rengjøring (avrenning over kant kan gi groing av grønnalger/mose over tid).

Status: Ferdigstilt.

🧰 Div. vedlikehold (oversikt og planlegging)

OBOS Prosjekt har levert en byggeteknisk vurdering med overordnet vedlikeholdsplan. Planen brukes som grunnlag for prioritering, videre prosjektering (forprosjekt) og økonomisk planlegging/finansiering av større tiltak.

🛗 Heis (lovpålagt kontroll)

• Lovpålagt periodisk kontroll utføres (Heiskontrollen AS).
• Det foreligger serviceavtale (Kone).
• Heisen har mange tekniske problemer og svært store vedlikeholdskostnader. Det innhentes og vurderes tilbud om modernisering/rehabilitering/utskifting.
• Det anbefales å benytte uavhengig heiskonsulent ved vurdering av foreslåtte tiltak fra serviceleverandør.

Status: Tilbud om modernisering innhentes og vurderes.

📌 Økonomi og felleskostnader 

Det er avdekket et stort etterslep på vedlikehold i bygården, og flere tiltak er lovpålagte eller nødvendige for å ivareta sikkerhet, drift og byggets verdi.

Sakene som gjelder heis, avløp/rørledninger, fyrrom/varmeanlegg og fasade har høyest alvorlighetsgrad og må rettes snarlig.

Dette er store og omfattende tiltak. De kan koste flere millioner kroner. Det er likevel svært usikkert hvor mye de samlede kostnadene blir.

Dette innebærer at boligselskapet må regne med å ta opp banklån, og at felleskostnadene må økes fremover. Det er ikke avsatt noe vedlikeholdsfond. Selskapet har ca. kr. 400 000 i oppsparte midler.

Viktig: Størrelsen på beløpene er veldig usikre nå. Det må også tas høyde for uforutsette forhold og prisstigning.

Toalettpapir faktureres gjennom fellesutgiftene i fakturaene til hver beboer. Bruk av vaskeriet er inkludert i felleskostnadene.

Regnskapet er åpent og tilgjengelig for alle via OBOS (som håndterer alle pengene til boligselskapet).

Status: Styret følger opp med OBOS og fagfolk, og informerer løpende – og i så god tid som mulig/som er forsvarlig – før eventuelle større beslutninger/vedtak. Vedtak som er generalforsamlingspliktige vil tas på generalforsamling. Vi deler konkrete summer og forslag til finansiering så snart estimater er kvalitetssikret og/eller foreligger.